[摘要]
投资要点：
恒大下属企业转让所持万科全部股份予深地铁，深地铁成为万科第一大股东，持股29.38%。
1）6月9日晚间万科A公告，恒大下属企业将所持有的约15.5亿股万科A股份以协议转让方式全部转让给地铁集团，约占公司总股本的14.07%，转让价格为人民币18.80元/股，转让总价约为人民币292亿元。2）本次股份转让尚需取得深圳市国资委的批复后方可组织实施。3）本次股份转让获得批准并完成过户登记手续后。地铁集团将持有约32.4亿股公司A股股份，占公司占总股本的29.38%，成为公司的第一大股东。
恒大集团此次转让股份预计较收购价亏损70.7亿，转让款项将于6月28日结算完毕。1）6月9日晚中国恒大公告，恒大集团于2016年期间收购万科A股总对价约为人民币362.7亿元，预期就出售事宜产生亏损约为人民币70.7亿元。2）按6月6日万科A停牌价20.87元计算，此次转让价折价9.9%，亏损额为32.2亿元；按停牌前20日均价19.71元计算，此次转让价折价4.6%，亏损额为14.1亿元。3）深地铁将于2017年6月16日前支付股份转让款的约65.5%，余款将于6月28日前支付。
中国恒大借壳深深房回A预计将获得深圳国资委支持，此前已引入700亿战投准备充分。
1）中国恒大退出万科股权之争，着重发力借壳回A，实乃“弃车保帅”之举。2）中国恒大6月1日公告，恒大地产共引入700亿战投，换取恒大地产经扩大股权合计约26.12%。
值得注意的是，第二轮增资中，深圳国企深业集团出资55亿元，占恒大地产增资完成后经扩大股权约2.0522%，对于恒大借壳回A在监管层面的审批我们持乐观态度。3）恒大地产给出三年业绩承诺，战投安全收益已基本锁定。公司承诺2017-2019年净利润将不低于243/308/337亿元，同时每年的分红派息率将不低于净利润的68%。
盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。万科A国资背景进一步加强，得益于深地铁支持其龙头规模将持续扩张。公司通过和深铁合作在轨道、物业方面布局有望得到突破，从而布局全国以及一带一路，实现规模与盈利上的快速发展。此外公司受益于行业集中度加速提升，同时在长期的房地产调控下龙头房企拥有更明显的资金与资源优势，因此给与公司增持评级，预计2017-2019年归属于母公司的净利润分别为248.9/291.3/348.2亿元，对应EPS为2.25/2.64/3.15元。
