中证网讯(记者 张玉洁)1月15日晚间，北京城建（600266.SH）发布公司与城建集团合作开发“怀柔区城中村棚改项目”，以及北京城建成立“大兴区黄村镇海子角村、辛店村棚改项目”项目公司的公告，前述两项棚改项目合计占地369万平米，总投资额262亿元。上市公司在两项目公司权益占比分别为65%和100%。
另据记者根据其此前公告不完全统计，自2016年起，北京城建就已先后揽入北京东城区望坛（433亿元）、丰台区张仪村（35亿元）、顺义临河村（265亿元）、怀柔新城（50亿元）和延庆康庄镇（50亿元）等不少于5个投资项目，项目总投资规模已达830亿元。
按照上市公司在相关项目中所占权益计，北京城建棚改储备项目规模已接近千亿，正逐渐成为后地产时代的北京的“新地王”。
“棚改项目属于存量土地开发的升级，具有排他性和稀缺性；而一线城市棚改区域多位于城市区域的核心区域，潜在商业价值大，经济效应预期较好。”北京一家中型券商地产行业研究员表示。“若棚改项目能够得以推进，近千亿的投资规模将逐年在公司的利润上体现，那么北京城建的基本面有望进入新阶段。”
北京棚改第一股
2015年，北京城建依托其股东资源，就已经推动自身向北京市棚改项目发起转型。
一位参与棚改项目的地产人士介绍，北京市棚改项目的盈利效果较其他城市更加明显。
“北京住宅市场成交价格高，棚改项目的拿地成本较低，这让棚改项目拥有比传统项目更高的潜在利润率。”上述参与棚改项目的地产人士称，“而且北京主城区内的土地已经十分稀缺，优势区域的新增土地供应基本都来自于旧城改造了，所以棚改项目就可以说拿一块少一块。”
而在上述地产研究员看来，北京城建在开展棚改项目上具有天然优势。
“棚改项目是地方政府挂帅，北京城建在开展棚改项目具有顺位优势。”上述研究员表示，“棚改项目同时也有一个弱点，那就是产前成本的不确定；这也是不少开发商不敢参与棚改项目拿地的原因，例如按规定延后完工一年，项目收益率就会少1%。”
“但对北京城建来说，此前公司的多个棚改项目显示，公司能够有效控制棚改项目的产前成本。”上述研究员表示。
此外，资本金实力也是帮助北京城建开展该类项目的重要助力。按照要求，北京市棚改项目开发企业需要投入20%的资本金，而千亿规模对应资本金需求将达200亿元；但作为北京市国有重点企业，北京城建在融资渠道和成本方面具备优势。
或逐步释放百亿利润
据了解，对棚改项目而言，总投资额包括了一级开发的征地、拆迁及基建，二级开发的建安、配套、销售，以及项目贷款所产生的财务费用等等全部棚改开发成本。
据前述行业人士介绍，棚改项目盈利空间通常为以政府确定的项目收益率的方式确定项目中标企业合理应享有的利润水平，项目收益空间约在12-15%左右，扣除所得税之后净利润率约为10%。
这意味着，千亿棚改项目或有望为北京城建带来近百亿的净利润。前述人士指出。
除棚改项目外，北京城建已有的传统地产和金融股权投资等业务显然也将对其基本面形成助力。
券商研报指出，据2017年三季报披露，北京城建地产业务有超过210万平存量的房地产可销售面积，保守估值可售货值接近600亿元。未来三年传统地产业务也将能够北京城建贡献约50亿元的利润。
此外，北京城建近年来还通过参股大量金融股权能够实现足额的投资收益。
“除去传统地产业务利润,金融股权投资分配还有50亿，加上千亿规模规模背后隐藏的百亿利润。”上述地产行业研究员指出“未来3年北京城建可能要有约有200亿元的利润会逐步释放。”
“项目推进大概率会逐年递增，随着利润的逐步释放，有望对北京城建的估值带来大幅改观。”上述地产研究员表示。
