蔡颖
[摘要] 2018年第一个月，万科卖出652.3亿元，实现了开年红。而在郁亮和祝九胜的带领下，万科能否重返王座？
万科不缺故事。
距万科董事会改选仅有半年时间，万宝之争的阴霾未完全散去，万科独立董事刘姝威又于前日发表了一封针对宝能资管计划到期的公开信。信中称钜盛华持有万科股份的资产管理计划中有7个已到期，为“保护中小股东利益”应该清盘而不得续期。而当大众的目光还未从刘姝威公开信上移开时，万科却突然换了总裁。
1月31日晚，万科发布公告称，董事会主席郁亮不再兼任万科总裁、首席执行官，继任者是祝九胜。将过去两年都游离在热门总裁人选名单之外的“老将”重新加冕，并且得到董事会的一致通过，出乎外界意料。
但经过外界多日的议论，祝九胜上位又似乎在情理之中。郁亮当日的回应是，万科经过了半年多的时间讨论，综合评估、审慎判断后遴选出。而金融出身的祝九胜登上总裁一职后，会不会在处理高杠杆、董事会持股以及同宝能的关系上更具专业性和更加强硬？
从王石到郁亮，从郁亮到祝九胜，万科核心高层交替，进退之间，其风格也在更迭。祝九胜则向外界表示，万科的人才、团队、体系都是相对完整的，绝对不会因为一个重要岗位人员的变化而改变公司的风格，改变公司既定的战略。
“逆水行舟，不进则退”，房地产行业的洗牌速度不断加快，行业集中度大幅提升，特别是龙头房企之间的竞争更是进入到了白热化的阶段，而一直保持着迅猛发展姿态的万科却已经连续两年失去了龙头老大的宝座。
万科如何重回王座？
“郁祝”时代来临
2月1日上午10点半，在发出公告的15小时内，郁亮便携祝九胜在深国投广场万科移动办公区举行媒体见面会。
在此之前，备受外界关注的万科高管里面，祝九胜不在其列，当日见面会现�。贝鼙钦呒搅耸状我宰懿蒙矸莩鱿衷诿教迕媲暗淖＞攀�，他显得有点不太习惯聚光灯，应对媒体也不太老练。
外界也并不知道郁亮和祝九胜这对新搭档，两人的关系究竟如何，但郁亮在言语之间对祝九胜流露出了赞许和欣赏。
媒体追问着一个问题，为何是他？郁亮的话看似无心却是有意，“祝九胜对外害羞腼腆，但在内部是有名的大炮，敢说敢做，十分犀利”。
其实，对于深圳地产圈而言，祝九胜“九哥”名气在外，万科这位新总裁拥有深厚的金融从业背景。据地产圈内人士透露，在进入万科之前，祝九胜曾在建行深圳分行工作多年，担任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理等多个职位。其对资金管理有着丰富的经验和独到的见解。
事实上，祝九胜和万科的渊源也是始于建行。
2007年6月19日，万科与建行签署《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系。根据协议，未来几年，建行将为万科提供意向性授信额度200亿元。2007年8月30日，万科A(35.840, -1.15, -3.11%)股非公开发行完成，扣除发行费用后的99.37亿元募集资金全部存放在建设银行(9.670, -0.12, -1.23%)（港股00939）深圳分行的银行账户。
2008年，万科在深交所发行59亿元5年期的公司债券，其中有担保品种“2008万科G1”30亿元，为其担保的正是建设银行。
在2009年8月18日，万科再次与建设银行签署《战略合作协议》，由建行向万科提供500亿元的授信额度，创造了银行业给房企最大的授信额度，是当时万科1245.2亿元总资产的2/5。
据业内人士透露，万科与建行深圳分行进行业务对接时，当时分管公司业务的副行长祝九胜便是直接对接人。而作为资金密集型产业，房企融资需求极高，万科则将目光放到了引进银行高管上。
2012年，祝九胜加入万科担任高级副总裁一职并且分管万科集团资金管理部。仅过三年， 2015年12月31日晚间，万科内部员工曾收到关于高级副总裁祝九胜辞职的邮件。彼时，最大的猜想是，祝九胜的辞职，或许与当时的资管计划有关。之后去向不明，鲜少出现在公众面前。事实上，祝九胜于2016年担任了深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司（简称“鹏鼎创盈”）董事长兼总经理。
面对离开万科的说法，祝九胜一笑置之并表示，万科的公司文化是很尊重每个人的意愿，给大家自由的选择权，也会有一些试错的做法，其从来没有离开，只是做事情的范围有所差异而已。
而外界传言，在引退的两年期间，祝九胜其实也未真正离开万科，更多的是扮演着一个幕后军师的角色为万科谋划未来。其还兼任万科投资的徽商银行（港股03698）股份有限公司非执行董事和绿景（中国）地产投资有限公司独立非执行董事，以及深圳市康达尔(23.580, -0.48, -2.00%)（集团）股份有限公司董事。
在2016年，万科入股3亿元，一跃成为鹏金所第一大股东。万科相关负责人表示，万科一直非常关注互联网金融的发展，对行业的前景持续看好。而这也跟祝九胜有着千丝万缕的联系。据工商信息显示，鹏金所运营公司全称深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司，2014年6月16日成立，注册资本为5.2778亿元。
新万科权力金字塔
房地产是一个资金密集型的产业，而现金流是评价企业经营发展能力的重要财务指标，现金流越充裕代表企业的基本面就越好。而拥有金融底色的祝九胜深谙此道理。
在经营现金流方面，祝九胜一直都游刃有余。其中以现金流为基础就是来自于祝九胜为万科做的贡献之一。郁亮坦言，在同行里面万科的回款率是最高的，相比销售数字，万科更在乎的是销售的回款速度。
时间往前回溯到2014年，受到黑石内部管理的启发，万科召开合伙人创始大会，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人，推出事业合伙人持股计划，委托给盈安合伙进行投资管理。至此，万科员工身份从职业经理人变身为事业合伙人。据了解，事业合伙人持股计划是由祝九胜亲自操盘。
2015年6月26日，鹏华前海万科REITS正式落地，为国内第一只公募REITs，该基金的落地发行具有里程碑的意义，视为万科向轻资产战略转型的重要一步。这只基金的幕后推动者正是祝九胜。
根据wind数据显示，截至2017年二季度末，鹏华前海万科REITs自成立以来累计收益超11%，这给投资者带来了丰厚的利益，同时还获得深圳市金融创新奖。
利用财务手段和金融创新帮助万科解决融资和拿地的难题，显然，在内部人士眼里，祝九胜对万科贡献巨大。
目前最新的权力格局是，董事会主席仍由郁亮来担任，党委书记、监事会主席解冻，总裁兼首席执行官祝九胜；而执行副总裁仍是老臣坐镇，分别是王文金、张旭、孙嘉，其中王文金担任首席风险官，张旭是首席运营官，孙嘉为首席财务官。
另外，万科还有八位高级副总裁，其中包含四大区域首席执行官张纪文、刘肖、张海、王海武，他们都曾在万科的核心权力机构“七人会”中担任过轮值主席，代郁亮行使部分总裁责任。除了四大区首，还包括商业平台印力集团董事长丁力业、物业事业本部首席执行官朱保全，以及副总裁谭华杰、丁长峰。
值得注意的是，另有四位女性副总裁，这在万科历史上还是首次。
实际上，在万宝之争最激烈的时候，万科内部组成了代表核心权力机构“七人会”。彼时公司的主要业务决策都由“七人会”决定。主要成员由三个执行副总裁和四大区首组成。
而在股权争夺的战火日益平息之后，“七人会”的集体决策形式发挥的功效也在递减。万科亟待一个能掌控全局的人，而祝九胜的位置就犹如定海神针。
伴随着祝九胜出任万科总裁，至此，万科新的权力金字塔已经全部搭建完毕。
万科未来
郁亮带领下的万科也发生着一系列的变化：从重视规模增长到多元化业务布局，从按部就班到更注重资本运作。
2017年万科在商业、产业、医养、教育、租赁等复合领域的布局和转型步伐不断加快，不断拓宽公司的护城河。
除了在业务上多处开花，而考察过黑石以及经历了股权之争的万科也深谙 “资本的力量”，过去一年，万科不断加快并购重组和资本化运作的脚步。
2017年7月，万科携手中国几大财团以787亿元总价收购物流巨头普洛斯，并借此举成为国内物流地产老大。万科还联合4家公司共同设立60亿元的物流地产基金，自身持股比例约25%。
以基金方式盘活存量物业价值已逐渐成为万科的惯用手法。在商业地产方面，万科收购印力，规模得以迅速扩张，跻身全国商管平台前三。除此之外，万科还对商业物业设立了两只基金，其对应出资比例约为39.4%。
2013年，万科从专心做“住宅地产商”而后转型“城市配套服务商”，随着“郁祝”搭档登台，万科的发展方向是否会发展转变呢？
祝九胜明确表示，城市配套服务商战略会坚定地执行下去。
郁亮经济学毕业的背景加上祝九胜在金融行业丰富的经验沉淀，让外界对万科今后在金融方面的发展产生遐想，为此，祝九胜表示，万科是不会直接做金融的，金融化的逻辑和思维对工作的经营肯定是有借鉴意义和影响的，但不会改变公司的战略。
对于外界提出的万科是否会成为“中国的黑石”的疑问，祝九胜表示：“万科不会成为‘中国的黑石’，很多年前王石曾经跟我们分享，如果我们简单学别人，那么永远是追赶的，是不可能超越别人的。在这么一个伟大的时代，伟大的国家，我们要做一些有意义的探索。”
对此，郁亮也强调，“地产需要和资金紧密结合，地产的金融属性越来越强。但是不是用金融思想做地产呢？我们要借助金融手段而已，不是以金融为主，不要随便贴标签。”
2018年第一个月，万科卖出652.3亿元，实现了开年红。而在郁亮和祝九胜的带领下，万科能否重返王座？
