商办还能怎么“办”？
来源：北京晚报
3.26新政，使得4、5月北京商办产品成交经历“断崖式”下降。近期，北京先后处罚多家违规销售商办类项目。目前，北京大多数项目停止商办产品销售，样板间也被拆除。未来，北京市场中大规模的商办类项目将何去何从？
市相
不批贷、积压货
远郊商办交易停滞
商办类产品出货难，不少开发商将目光转回到商业地产的老本行——商铺业务。“这种情况很多，商办卖不出去，借政策东风卖商铺。”通州某商办类项目销售负责人告诉记者，新政后商办不许分割到500平方米以下，现在市面上遗留的小面积低总价商铺，理论上还挺受欢迎的，算绝版产品。
问及销售情况，他也坦言，现在刚开盘，还没有启动蓄客，所以卖得谈不上好坏，来的基本都是老业主。
然而记者走进几家商办类项目的售楼处，几乎没有看房人，有多位置业顾问表示，已连续好几个星期未见一位有效客户。
对于商办项目而言，更为棘手的是，银行迟迟不予客户批贷。一位不愿透露姓名的商办类项目负责人称，各家企业都在想办法，“银行方面传来消息在等银监会信号，说是6月份出规定。”记者也以购房人身份致电工商、建设等银行个贷中心，均被告知目前商办类产品暂不批贷。
更让开发商头疼的是，即使销售出手中商铺，仍有大量商办类产品积压。“前两年受市场鼓舞，一冲动拿下好几个商业地块，没想到项目未入市前便成鸡肋。”一位房企人士慨叹道，现如今，被手中上万套商住房源困住的房企并不在少数。
“目前看各家都没有找到合适的解决办法。对于好位置的商办类物业，可以当做写字楼销售。但对于远郊区的商办类物业，去化难度非常大，且这类物业自持难度也非常大。由于租金跟不上，地价都收不回来。”上述房企人士如是说。
没人买、不批贷、积压货，新政对商办市场最大的杀伤仍是，分割不得低于500平方米。“对于贷款和购买资质限制都可以解决。通州商办限购早有先例，按‘通州模式’给客户办公司就可以解决。”然而上述房企人士告诉记者，“500平这事儿，团队内部天天做方案上会，但到现在也没什么好的解决方案。”他坦言，最后肯定是要卖的，（自持）租的可能性非常小。
变招1
找好接盘侠 整栋出售
如今，北京的政策、市场环境下，开发、运营大体量的商业、办公空间已非易事，此时找好下家切割销售无疑是不错的选择。
据悉，远洋地产在北京通州运河核心区拥有一个大型商业开发项目，远洋地产2016年年报披露，通州核心区地块项目总建筑面积47.9万平方米，可售楼面面积33.4万平方米，远洋地产持有该项目50%权益，项目另一合作方是台湾新光集团。去年，北京万科以收购方式从远洋地产获得了大都会滨江项目地块开发权益，接手后迅速推进建设为两栋商务型公寓。
根据地块项目规划，该宗地块将建成两栋高为23层商务型公寓，提供1053户公寓住宅，估算总投资超过10亿元。
变招2
创新产品满足需求
而对于商办产品来说，随着市场的调整，开发商也在尝试这不同的方式，以求能够找到更适宜市场的模式。
对于此，36氪CEO刘成城就认为，针对企业来说，当下时代给公司组织带来最大的改变就是：组织开放、去权威化。
“如同苹果公司的办公楼设计得像一座巨大飞船，FACEBOOK总部像一个迪士尼游乐园，而谷歌公司的办公室则像一个巨型的游乐场。整个工作环境成为一个与时俱进的跨场所概念、娱乐化、科技、时尚乃至健康的全维度办公+休闲娱乐场所，才能让最富创造力的新一代高科技人才，释放出最大的创新活力。”刘成城说道。
正是基于“创新”需求，中国金茂也在尝试着产品及运营方面的创新。其在近期推出的金茂广场便是力求打造出集科技、创新为一体的商办空间。
“人的需求及其带来的对整个商办产业的影响，是决定未来商办功能的核心要素，这也是金茂广场无边界城市综合体应运而生的根本原因。”中国金茂北京公司副总经理牛毅说道。
按照金茂广场的规划，整个项目将能够提供出一个开放、主题乐园式的新商办环境。整个商办环境的设计将是集写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等组成一个混搭的微型无边界城市、无边界的高端办公区域。
“除去空间外，中国金茂将具有金茂特色的全健康办公新物种。从写字楼LEED金级标准及源自于金茂大厦的空气质量管理小组，到主题化的大面积互动公园，四季空中跑道，确保大家在工作时有一个像金茂住宅一样的健康环境。”牛毅说道。
与此同时，金茂广场还将构建一个大金茂商办新生态。不但链接金茂体系内的商办资源，比如金茂的金融，金茂的创投基金，金茂的科技，金茂的全国12家五星酒店，金茂的健康资源，还包括和国内一线的孵化器，创投公司，并且通过与中关村科技园的良好互动，为金茂广场构建一个全产业链的社交生态和服务。
变招3
“商改办”以求增值
被禁止散售的商业变身为房企自持的写字楼，成为一条新的出路。
目前，市场对于零售物业的估值低于办公物业。仲量联行近期的研究就显示，尽管2016年的办公楼需求趋于疲软，但新竣工的优质办公楼项目上市后，招商租赁速度惊人。这表明，市场对优质办公空间的需求仍未得到满足。自2010年以来，大型办公楼项目入市后，入住率基本能在一年内达到70%。
北京办公楼市场的当前形势使“商转办”改造颇具吸引力，如果投资者眼光独到、方法得当，选择“增值型”投资策略被认为是一条获得更高回报的理想投资途径。
据记者了解，北京近两年不乏“商改办”的案例。于去年关门的太阳宫百盛店，目前已有一家基金操作，将改造成写字楼。而三里屯的标志性建筑盈科中心的太平洋百货自关门后，也已改造成办公空间。
不过，这样的设想也并不一定成功。仲量联行表示，建筑的位置和结构可能会带来限制，因此并非所有建筑都适合进行“商改办”改造。
变招4
长租公寓盘活闲置资产
伴随着存量房市场的升温，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。目前，包括万科、龙湖、旭辉在内的多家标杆企业都已入局长租公寓，但因企业基因不同，市场上的长租公寓也各有千秋，互为补充。
除了常见的轻资产模式外，各家房企也想将自己手中的闲置商办物业盘活。以万科为例，泊寓北京已获取项目13个，其中轻资产项目9个，重资产项目4个。
6月9日，石榴集团也在北京发布旗下长租公园——熊猫公寓，以求在存量市场有所建树。据相关负责人介绍，除石榴集团自持的房地产资源之外，熊猫公寓还拥有石榴集团的市场房源和合作商房源。另外，多年的小户型产品经验，也使得熊猫公寓的产品在设计和施工方面更贴合公寓产品的需求。
在服务方面，熊猫公寓深挖一二线城市青年的生活需求，并结合石榴集团丰富的物业管理经验，推出8+8服务体系。超大空间的公共区域是熊猫公寓的一大特色，包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。在共享经济时代背景下，熊猫公寓更注重打造“社群”与“圈层”。
变招5
专业机构分包运营
目前，中国的存量商业已经超过了20亿平方米，存量商业会产生巨大租赁和买卖需求。在巨大的市场需求面前，商业地产市场却存在着信息不对称、商业地产金融工具不足、缺少大数据的支持、专业化水平低等痛点，这些行业痛点不能简单依靠强销手段、提高销售佣金比例来解决。
对于中小企业而言，商业运营能力较差，将商业交于商办类运营平台也不失为一种选择。良好的运营平台也成为企业所青睐的对象。以优铺网为例，自品牌发布以来，优铺先后获得了多家机构的投资，包括毛大庆旗下的优享创智、以及中投置地、中投合众资本等机构，此次又得到了东方邦信的战略投资。目前优铺在“商业地产+互联网+金融”的路上已经走在了行业前列，将致力将优铺打造成为商业地产细分领域的第一品牌。
6月8日，优铺更是宣布将以共享模式，打造国内最大的商铺租售经纪人众包平台，而且要在商铺销售领域打造国内服务最专业、协作最紧密的商铺销售经纪人众包网络等。
本报记者 崔陆鹏 徐楠 陈静思
