广宇发展重组“屡败屡战” 地产整合第三次冲锋
经济导报记者 杜海
以玩足球闻名的鲁能集团，其谋划已久的地产业务重组两度搁浅后，又开始谋划第三次冲锋。
13日，广宇发展（000537）再度停牌。据其披露，公司正在筹划重大资产重组事项，拟向鲁能集团等发行股份购买资产并向其他不超过10名投资者定向增发股份，主要收购鲁能集团持有的重庆鲁能开发（集团）有限公司34.5%、宜宾鲁能开发（集团）有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京顺义新城建设开发有限公司100%等公司股份，以及向其他投资者发行股份募集配套资金。
经济导报记者注意到，此时距离其上次重组失败刚满一周年。而且，对比上次重组预案可发现，拟注入的地产资产规模大大缩减，鲁能位于海南三亚等地的大部分资源并不在此次重组范围内。“这可能是鲁能集团内部对于前次重组失败作出的自省和改进。同时，削减注入资产包也可方便广宇发展定增，利于获得监管层的核准。”14日，一位不愿具名的观察人士告诉导报记者，毕竟，鲁能方面并不愿看到广宇发展重组“三连败”。
削减重组资产包
导报记者查阅相关资料发现，广宇发展拟购入的重庆鲁能开发（集团）有限公司34.5%股份等资产，分别对应鲁能星城、鲁能山水绿城、济南鲁能领秀城以及北京鲁能顺义新城等项目。
而根据广宇发展2013年公布的重组预案，鲁能彼时打算注入的资产还包括：海南三亚湾100%股权、海南英大100%股权、都城伟业持有的鼎荣茂华70%的股权，以及世纪恒美持有的重庆鲁能英大30%的股权。根据当时的公告，上述资产总计几乎占第二次重组资产总值的近一半。其中，重庆鲁能英大开发的项目主要为重庆鲁能领秀城项目；海南英大开发的项目主要为海蓝椰风项目、海口市长流起步区04号地块项目；海南三亚湾开发和参与的项目主要为鲁能三亚湾项目、鲁能山海天项目、鲁能红塘湾项目及三亚湾海坡片区土地一级开发项目。
复盘鲁能第二次重组，证监会卡住广宇发展重组计划的原因是，“本次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露，不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定。”
“由此来看，鲁能地产此番削减注入资产包，最大的原因可能是为了确保定增案被放行。”锐财经分析师刘江远对导报记者表示。
资本棋局屡遭波折
事实上，鲁能集团一直想把广宇发展打造成为其地产业务的上市平台。后者的前身是天津立达国际商场股份有限公司，在获得股份制改革试点后于1993年底登陆A股。2009年底，广宇发展的两大股东天津南开生物、山东鲁能恒源置业分别与鲁能集团签订国有股权无偿划转协议。这次股权划转之后，鲁能集团成为了这家上市公司的控股股东。然而，鲁能集团借这家上市公司重组地产业务之路却异常坎坷。
2009年底，广宇发展启动重组计划，拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，购买鲁能旗下包括海南鲁能广大置业等7家房地产公司股权。但彼时受制于房地产行业政策调控，房企并购重组一直处于暂停状态。直到2011年6月，广宇发展公告资产重组无实质性进展，鲁能集团的第一次重组计划宣告终结。首战失败，鲁能方面并未死心，在2013年11月启动了更大的计划。这次广宇发展拟向大股东鲁能集团及其子公司发行股份，收购鲁能集团旗下近125亿元的资产。这个数额庞大的资产包，囊括了鲁能集团在重庆、宜宾、济南、三亚等多地项目或分公司的股权。除购买资产外，广宇发展还发布了非公开募资方案，拟募集总额不超过41.61亿用于房地产开发建设以及补充流动资金。根据这次重组方案，鲁能拟为广宇发展注入9个二级开发、2个一级开发项目。其中二级开发项目累计建筑面积达1232.74万平方米，对应权益可售面积407.79万平方米。拟注入标的资产账面价值为53.51亿元，预估值124.84亿元，增值率133.3%。
但上述重组预案公布后，广宇发展股价曾连续多日出现大幅下跌，这在当时被市场解读为“投资者对其重组信心不足”。去年4月，该方案最终被证监会否决。这意味着，广宇发展为时近两年的新一轮重组再次落败。这也是2009年以来鲁能集团整合广宇发展的第二次败北。有分析人士认为，广宇发展的这次重组被否并非仅仅因为信披问题，其注入资产或许有高估之嫌，更像是溢价收购大股东旗下的欠佳资产。
地产业务持续发力
在等待地产板块重组的一年间，鲁能地产并没有选择消极应对。数据显示，鲁能地产2015年完成221亿元销售，已经成功跻身行业排名前50。而在刚刚发布的观点卓越100指数中，首次进入“2016年第一季度中国房地产销售金额TOP20”榜单的鲁能地产，销售录得127亿元，这个业绩让行业侧目。观点卓越100指数分析认为，大量的土地储备是鲁能异军突起的底气所在。2016年鲁能已获取超过60万平方米土地储备，福州、南京、苏州、上海等热点城市的土地市场经常能看到鲁能的身影。
此外，在第二次重组失败后，鲁能地产转而致力于重塑品牌形象，并加大销售力度。“所有的东西都是跟销售挂钩的。销售业绩不好，怎么重组和整合？因此从销售端入手，是解决问题的态度。”鲁能地产内部人士介绍，去年5月，公司在北京高调举办了一次品牌推广活动，后续还将持续发力，将跟市场有更亲密的接触。
据广宇发展披露，公司预计在不超过30个自然日的时间内披露上述重组方案，即最晚将在今年5月12日前按照相关要求披露重大资产重组信息。导报记者获悉，若广宇发展未能在上述期限内召开董事会审议并披露重组事项，且公司未提出延期复牌申请或申请未获交易所同意的话，其股票最晚将于5月12日恢复交易。
